Como os atores transformaram as garagens de Los Angeles em ADUs para obter uma renda estável

O termo unidade de habitação acessória pode evocar imagens de barracos de vovós habitados por pais idosos, elegantes unidades pré-fabricadas de quintal que mantêm a família próxima ou aluguéis de garagem convertidos que proporcionam renda suplementar.

Para os atores profissionais Alex Mason e Nicole Lemoine, é a última imagem que conta a história da ADU. No caro mercado imobiliário de Los Angeles, a renda do aluguel de seu estúdio recém-construído poderia fornecer ao casal freelancer o impulso financeiro de que precisam se algum dia avançarem com os planos de comprar uma casa maior.

“É um incômodo para nós nos qualificarmos para qualquer tipo de hipoteca financeira”, disse Mason, que conheceu Nicole em uma convenção de proprietários de Jeep em Santa Bárbara, em 2004. (Eles se casaram em 2011.) “Portanto, se algum dia quisermos uma casa um pouco maior, ter uma ADU geradora de renda é um benefício de longo prazo. Podemos nos qualificar para uma hipoteca assim que tivermos dois anos de renda no ADU.

O casal, ambos na casa dos 40 anos, adora seu bangalô de 1923 no centro da cidade, localizado não muito longe da 10 Freeway. Mas depois de morar lá por uma década, Mason e Lemoine estavam prontos para atualizar sua casa de 900 pés quadrados, que dividem com seu filho de 7 anos, Xavier.

Começaram com uma remodelação da casa de banho, o que levou a uma remodelação da cozinha e de uma ADU. “Pensamos que se íamos fazer um banheiro, poderíamos muito bem fazer uma cozinha”, disse Mason.

Sabendo que precisariam de um lugar para morar durante a construção, o casal procurou uma garagem para um carro no quintal.

Mason, que estudou arquitetura na UCLA, investigou a possibilidade de converter a garagem em uma ADU para ver que tipo de retorno do investimento poderia obter.

Apesar da pequena planta do estúdio, ainda há espaço para área de estar.

(Maria Togger/Los Angeles Times)

Ele descreve isso como um momento luminoso. “Achei que era isso que deveríamos fazer”, disse ele. “Pesquisei quanto custaria e qual valor agregaria à nossa casa.”

Apesar de sua experiência projetando bares e restaurantes em Los Angeles, Mason sabia que não queria atuar como empreiteiro geral em seu próprio projeto habitacional.

“Eu fiz isso e não sou bom em negociação”, disse Mason. “Isso teria tornado a experiência horrível para mim, minha esposa e nosso filho. Nossa qualidade de vida teria sido afetada.”

Depois de entrevistar três empresas em 2019, o casal contratou Otto Adu, de Los Angeles, porque gostou dos acabamentos da empresa.

A cozinha e a sala limpas ficam visíveis assim que você entra na ADU. O quarto fica à esquerda.

(Maria Togger/Los Angeles Times)

O casal esperava instalar uma unidade de um quarto com cozinha completa, mas acabou optando por um estúdio com cozinha devido às necessidades locais.

Isso significou fazer uma escolha difícil na cozinha: desistir do forno. “Adoro cozinhar e assar e pensei que um inquilino de longa data valorizaria um forno”, disse Mason, “mas pensamos que uma máquina de lavar louça seria mais valiosa”.

Trabalhando juntos, o casal e os designers de Otto criaram planos que refletiam o estilo e o revestimento dos bangalôs da década de 1920. Embora não combinassem exatamente com o exterior azul, eles instalaram uma interpretação moderna do revestimento de placas de cimento no mesmo esquema de cores. “Parece a aparência da garagem e cabe na propriedade”, disse Mason.

Uma clarabóia enche o banheiro de luz natural.

(Maria Togger/Los Angeles Times)

Para se ter uma ideia do cronograma, o casal assinou um contrato de construção em 21 de dezembro de 2021, que os prendia ao custo estimado de US$ 180 mil quando Otto ofereceu uma garantia de preço antes da pandemia de COVID-19. Mason e Nicole ajudaram a financiar o ADU por meio de um refinanciamento de saque, que levou seis meses e US$ 40.000 por meio do CalHFA ADU Grant, um programa estadual administrado pela organização sem fins lucrativos HPP Cares e projetado para ajudar proprietários de casas de renda moderada na Califórnia a construir um ADU.

Os preços dos materiais de construção dispararam durante a pandemia, e os representantes da Otto disseram que uma ADU semelhante custaria cerca de 220.000 dólares hoje, dependendo dos acabamentos.

No entanto, a garagem de 300 pés quadrados para um carro de Mason e Nicole estava em péssimas condições, então Otto a demoliu e reconstruiu no mesmo espaço. (Mantendo um pé da parede existente, o casal pode permitir que a casa seja convertida em garagem, economizando dinheiro em taxas de licença.)

Trabalhando com Otto ADU, o casal demoliu a garagem e substituiu-a por uma ADU na mesma área. (Maria Togger/Los Angeles Times)

A garagem para um carro de Nicole Lemoine e Alex Mason antes de ser convertida em uma ADU em Mid-City.

(Mário Arechiga)

Em alguns casos, é melhor demolir uma garagem com décadas de existência e com problemas de fundação, em vez de convertê-la em uma ADU, disse Sean Phillips, fundador da Otto.

Phillips disse: “Converter uma garagem é uma ótima maneira de construir uma ADU acessível com o benefício adicional de preservar o espaço do quintal, aderindo aos contratempos existentes, especialmente se a garagem já estiver localizada a menos de um metro da linha da propriedade. ” “No entanto, a viabilidade de converter uma garagem depende em grande parte da sua integridade estrutural. Em alguns casos, pode ser mais prático e económico demolir e reconstruir uma estrutura em deterioração, em vez de a renovar.

Depois de meses colaborando no projeto com Otto, Mason e Nicole descobriram que o caminho para a construção seria difícil. Quando foram forçados a demolir a garagem, o empreiteiro pediu demissão e eles tiveram que encontrar uma nova garagem. Ele fez uma pausa de três meses para aprender como adicionar energia solar conforme exigido pelos padrões de eficiência energética da Califórnia, Título 24. Como o sistema mais pequeno seria demasiado grande para uma ADU, instalaram painéis solares na casa principal.

“Agora temos energia solar para nossa casa, nossa ADU, e podemos carregar dois carros elétricos e usar o AC”, disse Mason. “Produzimos muita energia em nossa casa.”

Nicole Lemoine e seu filho Xavier estão sentados em um sofá dentro da ADU.

(Maria Togger/Los Angeles Times)

Com duas casas em um pequeno terreno de 3.500 pés quadrados, o ADU de 300 pés quadrados foi projetado para garantir privacidade quando o casal eventualmente o alugar por um longo prazo.

“É sempre um equilíbrio entre deixar entrar luz e criar privacidade para os vizinhos”, disse Phillips sobre as muitas janelas que criam uma sensação arejada dentro da ADU, mas não dão para a casa principal a poucos metros de distância.

O estúdio tem espaço suficiente para uma cama queen size, um armário e uma lavadora e secadora grande em um armário dobrável acessível pela área da cozinha. Como não há janelas no banheiro, os designers de Otto instalaram uma clarabóia que inunda o ambiente de luz.

“O banheiro parece ser o local favorito de todos”, disse Mason. “A claraboia abre e traz o ar livre para dentro.”

Uma lavadora e secadora escondida atrás das portas do armário pode ser acessada pela área da cozinha.

(Maria Togger/Los Angeles Times)

Após um longo processo, a construção da ADU começou no final de setembro de 2022 e foi concluída seis meses depois. Mason disse que teria sido concluído mais cedo se não fosse pelas fortes chuvas em Los Angeles no inverno passado.

Por enquanto, enquanto decidem o que vem a seguir, o casal está usando o ADU para trabalhos de atuação e para amigos e familiares que vêm nos visitar.

“Eu precisava de espaço suficiente para alugar e acomodar amigos e familiares”, disse Mason. “Um primo meu ficou aqui um mês. Três de nós ficamos nisso enquanto visitávamos a Carolina do Norte. O preço de colocar algo legal definitivamente vale a pena.

O maior desafio, disse o casal, é descobrir como guardar ferramentas de jardinagem, equipamentos e outras coisas que você não quer em uma casa sem garagem.

“Há um galpão cheio de coisas na casa”, Mason suspira, apontando para seus dois galpões de armazenamento da Home Depot na garagem.

Apesar de sua planta pequena, os quartos estúdio parecem unificados com uma paleta simples, pisos quentes de tábuas de carvalho e uma cozinha branca simples.

O casal não tem certeza para quem alugará o ADU por um longo prazo. Nicole, que participa ativamente de um grupo de mães, disse que gostaria de oferecer moradia transitória para mães solteiras. Enfermeiras de viagens e colegas de trabalho na indústria do entretenimento são outras opções para possíveis inquilinos.

Mas uma coisa parece certa. A recolha de dois anos de rendimento da ADU permitirá ao casal considerar seriamente as suas futuras perspectivas de habitação.

Xavier lê um livro da popular série de ficção sobre mitologia grega de Rick Riordan.

(Maria Togger/Los Angeles Times)

Nicole Lemoine, Alex Mason e seu filho, Xavier, aproveitam o pátio externo de sua ADU e bangalô.

(Maria Togger/Los Angeles Times)

com você forte mercado de arrendamento e uma nova lei federal que permite Credores devem calcular a receita de ADUs Ao subscrever a hipoteca, Mason disse que esperava poder aproveitar as vantagens da nova apólice quando saísse de sua casa inicial.

“Ou talvez não”, disse Nicole, rindo e acenando para seus vizinhos na calçada, recomendando os produtos do vizinho Wellington Square Farmers Market. “Compramos nossa casa em Mid-City Heights no outono de 2013, depois de morar em Mid-City por cinco anos. “Amamos nosso bairro.”

Quer permaneçam no local ou mudem para uma casa maior, uma coisa é certa: a renda de aluguel de uma ADU lhes dará a segurança de que precisam como freelancers para obter aprovação para uma nova hipoteca.

“Fizemos muitas coisas para tentar comprar nossa próxima casa”, disse Mason. “Nós nos convertemos em uma S Corp e temos uma empresa que nos passa cheques de pagamento. Nossas vidas não mudaram, mas no papel, parece algo que um subscritor pode apoiar.”